房企物業爭上市 股價震盪分化

房企物業爭上市 股價震盪分化

本報記者 趙瑩瑩

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合景悠活,跌;第一服務,跌;金融街物業,跌……進入11月以來,持有物業股的股民體會到了市場的瞬息萬變。原先“躺着就能賺”的物業股由熱轉冷,“上市即大漲”的局面暫告結束。

2020年第四季度,隨着監管層對房企資金“三道紅線”要求的執行日越來越近,房企分拆物業上市的熱情也進入最高漲的時刻,四季度IPO發行規模將遠大於前三季度總和。新股的大量供給,紓解了房企的資金壓力,卻也放大了物業管理板塊的缺點。分析人士指出,物業管理板塊必然會發生估值的結構分化。

新股入市表現普遍欠佳

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“上市對於世茂服務而言,是一個全新的起點。”10月30日,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在港交所敲響鐘時如此說。

獲得了騰訊、紅杉資本等青睞的世茂服務,被認爲是物業管理行業的優質股。招股書顯示,截至2020年6月30日,世茂服務在管面積爲8570萬平方米,合約建築面積達1.25億平方米;2017年到2019年,公司收入由10.42億元增加至24.89億元,複合年增長率爲54.5%。可即便如此,上市當天,世茂服務仍出現破發,雖最終保住了16.6港元/股的發行價,但此後幾日股價上下震盪,截至11月6日的收盤價爲16港元/股,較發行價微跌。

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同一天敲鐘的合景悠活,爲合景泰富集團旗下的物業股,表現就差出許多,自上市當天便“跌跌不休”,截至11月6日的收盤價爲6.21港元/股,較發行價跌出16%。時間再往前移,10月22日上市的第一服務和10月19日上市的卓越商企服務,股價也都呈現下跌態勢。

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“三道紅線”倒逼效應顯現

新股集體表現欠佳,卻沒有影響到房企分拆物業上市的意願。就在8日,市場傳出消息,融創物業計劃於本週公開招股,恆大物業也正尋求在最短的時間內通過香港上市聆訊。統計顯示,目前仍有11家物業管理公司等待上市發行,四季度的物業公司IPO發行規模將遠大於前三季度88.8億元的總和。

房企爲何趕在年末搶推物業股?即將於2021年推行的資金“三道紅線”要求,被視爲懸在頭頂的“達摩克里斯之劍”。這“三道紅線”是指:剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1。按照要求,排名前十的房企也少有全達標者。就像萬科董事局主席鬱亮所說:“‘三道紅線’要求對整個行業都是挑戰。”

“2019年之前,物業管理公司的分拆上市在意圖上主要是期待輕資產板塊迅速發展。但2020年以來,物業管理行業的高估值成爲企業分拆的關鍵誘因,而‘三道紅線’爲標誌的金融監管政策,更令部分房地產企業將物業管理分拆視爲一種去槓桿、加權益的手段。”中信證券在專題研究報告中指出,“三道紅線”之下,無論企業的物業管理板塊是否已經運營成熟,很多企業都急於推動物業管理公司分拆上市,目的是通過股權融資的方式補充權益,以顯著改善企業槓桿水平,尤其是資產負債率和淨負債率。

物管行業絕非“躺着賺錢”

硬幣的另一面是,當物業股越來越多後,超高的市盈率也開始出現分化。統計顯示,2020年上市的10餘隻物業新股普跌。以鴻坤旗下的燁星集團爲例,截至11月6日的收盤價爲1.07港元/股,較發行價跌幅達31.4%。

“板塊高估值不是浮沙建塔。物業管理板塊已經告別了以往‘雞犬升天’的局面。”中信證券研究部分析師指出,新股大量供給放大了物業管理板塊的缺點,即部分高毛利率的企業或許不值得高估值,因爲其業績包含一部分關聯方支持的因素。另外,投資者也意識到,此前稀缺的是板塊可投資標的,中國物業管理公司並不稀缺。

“物業管理行業並非‘躺着賺錢’。”在分析師看來,儘管物業管理行業是個萬億級的大市場,但並不是每一家公司都具備成長性。恰巧,物業管理板塊的投資看重的是成長性。因此,物業股的估值最終還是會趨於合理,市場也會做出更理性的選擇。